1) 사건의 발생

A씨는 B씨로부터 서울의 한 토지와 2층 건물을 매수하는 계약을 체결하고 잔금 날까지 저당권이나 지상권, 임차권 등 제한물권이 없는 완전한 소유권을 이전 받기로 특약을 맺었다. 하지만 건물 중 1층 상가에는 3개월 전부터 임차인들이 세를 들어 있었고 A씨는 3000만원을 임대차보증금 반환을 위해 공제하고 매매대금을 지급하여 토지와 건물을 인도받아 소유권이전등기를 마쳤다. A씨는 리모델링을 위하여 임차인들과 임대차계약 중도해지를 조건으로 보증금3000만원과 합의금 1억 2000만원을 임차인들에게 지급하였다. A씨는 B씨가 임차권 없는 부동산 전부를 인도할 의무를 이행하지 않아 직접 합의금을 지급해야하는 손해가 발생하였다고 주장하면서 소송을 제기하였다.

2) 법률적 쟁점

매매계약 시 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권 제한 사유가 없는 완전한 물건을 인도받기로 특약한 경우 매수인이 임차인과 임대차계약 중도해지를 위해 합의금을 지급한 경우, 매도인에게 이에 대한 손해배상책임을 물을 수 있는가?

3) 판례의 근거

① "임대차계약 승계 시 매매대금에서 임대차보증금 공제하고 지급하는 것이 보통이고 그 내용이 계약서에 명확히 기재되는 것이 통례이다. 계약서에는 대금에서 임대차보증금이 공제된다는 취지의 기재가 없다. 임대차계약 승계의 합의가 있었다는 사실을 B씨가 항변할 사항인데 이를 인정할만한 증거도 부족하다. 공인중개사는 B씨가 임차인들을 내보내겠다고 약속하여 매매계약서 중 융자금과 임대보증금 승계란에 아무 기재를 하지 않았다는 사실확인서를 제출하였고 임차인들도 매매계약 체결 후 B씨와 그 가족이 여러 번 나가달라고 요구했다는 사실확인서를 제출하였다." 고 설명하였다.

② "상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물이 매매된 경우 양수인이 임대인의 지위를 승계하도록 규정하고 있다. 매매계약에 따라 임대인 지위를 승계하게 된 A씨가 보증금을 잔금에서 공제하고 지급하거나 임차인들과 작성한 합의서에 '임대인' 이라는 표시는 당연한 것으로서 이를 이유로 A씨와 B씨 간 임대차승계에 관한 사전합의가 있었다거나 A씨가 손해배상채권을 포기했다고 인정하기 어렵다. B씨는 상가 임대차계약을 해소하여 건물 전체를 A씨에게 인도하기로 약정한 것으로 인정되고 매도인의 의무를 불이행한 B씨는 손해배상책임이 있다." 고 판시하였다.

③ "A씨가 지급한 합의금이 임대차보증금에 비해 다소 많은 점과 3개월 전부터 임차하는 상황에서 B시가 이들과 계약해지를 하고 인도하는데 어려움이 있을 것이라는 점을 A씨도 예상할 수 있다는 점, 합의금은 B씨와 협의된 금액이 아니라는 점 등을 참작하여 B씨의 손해배상책임은 A씨가 임차인들에게 지급한 합의금의 70%인 8400만 원으로 제한한다." 라고 판시하였다. 

4) 결론

임대차계약 시 승계에 대한 합의가 있었다는 점음 매도인이 입증하여야 하고, 매수인이 임차건물을 매매하는 경우 임차보증금을 잔금에서 공제하고 지급하는 것은 당연한 것으로서 이를 이유로 매도인이 임대차승계에 관한 사전 협의가 있었다고 보기는 어렵다. 매도인은 매수인과 소유권 제한 사유가 없는 물건을 인도하기로 약정이 되어 있었으므로 매도인의 의무를 불이행한 것이 인정된다. 따라서 매도인 B씨에게 손해배상책임이 인정되고 그 배상액은 여러 상황을 고려하여 매수인A씨가 임차인들에게 지급한 합의금의 70%를 지급하여야 한다.