1) 사건의 발생

약사 A씨는 상가 주인 B씨와 임대차계약을 체결하고 10년 이상 약국운영해왔다. 계약 종료될 무렵 약국 임대차보증금은 7억2500만원, 월차임 1000만원이었다. B씨가 임대차계약 종료를 앞두고 A씨에게 임대차보증금을 10억원, 월차임 3000만원으로 올려줄 것을 요구하였고, 이후 두 사람은 계약갱신조건에 관한 내용증명을 수차례 주고받았다. 하지만 조건이 맞지 않아 결국 2018년 3월 임대차계약이 종료되었다. 종료 후 A씨가 나가지 않자 B씨는 A씨를 상대로 건물 명도소송을 제기하였고 A씨도 고액의 차임과 보증금을 요구하는 방법으로 권리금 회수기회를 방해했다며 권리금 상당액에 대한 손해배상을 요구하는 맞소송(반소)을 제기하였다.

2) 법률적 쟁점

상가 임차인이 임대인에게 새 임차인 주선시도를 하지 않았다면 권리금 회수기회를 방해한 것으로 볼 수 있는가?

3) 판례의 근거

① 1심: 상가의 적정 월 차임액에 대한 감정결과 임대차보증금이 0원임을 전제로 2214만원으로 평가됐다며 임대차계약 종료 무렵 B씨가 제안한 계약조건이 적정 월 차임 및 기존 월 차임에 비해 상당히 높은 금액이었다는 점 등을 근거로 B씨의 권리금 회수기회 방해행위가 있었다고 판단했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 감정평가에 따른 권리금 상당액인 4억4682만원을 지급하라"고 판시하였다.

② 2심: "B씨가 A씨의 권리금 회수를 방해해 손해를 발생하게 했다고 보기 어렵다"며 "A씨의 반소 청구 중 권리금 회수방해로 인한 손해배상청구는 이유 없다"고 판결하였다.

③ "상가임대차법 제10조의4가 정하는 '임차인이 신규임차인을 주선'한다는 것은 임차인이 임대인에게 권리금계약의 체결사실 등을 알리며 인적사항이 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청하는 것을 의미한다"며 "이 사건에서는 신규임차인의 존재가 특정되지 않았을 뿐만 아니라 A씨가 B씨에게 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청했음을 인정할 만한 아무런 증거가 없다"고 설명하였다.

④  "A씨가 제시하는 대법원 판결(2019. 7. 4. 선고 2018다284226)은 '임차인이 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 체결할 것을 요구했으나, 임대인이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 밝힘으로써 임차인의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시했다'고 본 사례이고, 또 다른 판결(2019. 7. 10 선고 2018다239608)은 '임차인이 신규임차인과 (권리금 계약을 체결하지 않았음은 물론이고) 권리금 계약 자체를 예정하고 있지 않아 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했거나 임차인에게 어떠한 손해가 발생했다고 볼 여지가 없다'고 본 사례로, 본건과는 모두 사안을 달리해 A씨의 주장을 뒷받침하는 근거로 원용할 수 없다"고 판시하였다. 

4) 결론

본 사건의 경우 신규임차인의 존재가 특정되지 않았으며 A씨가 B씨에게 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그 체결을 위해 협의해줄 것을 요청했다는 사실 또한 존재하지 않는다. B씨가 권리금 계약 자체를 예정하고 있지 않아 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하고 있거나 임차인에게 어떠한 손해를 발생시켰다고 볼만한 여지도 없으므로 B씨는 A씨에게 손해배상책임이 없다.