1) 사건의 발생

A씨 등은 C씨가 소유한 아파트를 보증금 8억 1000만원에 임차하기로 하고 계약금 8000만원을 C씨에게 우선 지급하였다. 계약 당시 제한물권 없는 상태에서 이 아파트를 임대차 한다는 내용이었다. 그러나 C씨가 잔금 지급일 전 이 아파트에 채권최고액을 10억 8000만 원으로 하는 근저당권을 설정하였다. A씨 등은 근저당권 말소를 요구하였고 C씨는 잔금 마저 지급되면 말소하겠다고 주장하였다. 이에 A씨 등은 계약을 해제한 후 소송을 제기하였다.

2) 법률적 쟁점

임대차계약 시 제한물권 없는 상태로 특약을 맺었을 경우, 임대인이 잔금 받기 전 근저당권을 설정하였다면 임차인은 계약 해지를 할 수 있는가? 또한 임대인은 위약금을 지급해야하는가?

3) 판례의 근거

① "임대차 계약 특약사항의 기재 내용, 임대차 보증금 액수, 임차인의 대항력과 우선변제권 확보의 중요성, 임대인이 임대차 계약 체결 후 잔금 지급일 사이에 임대목적물에 관해 임대차 보증금을 초과하는 금액을 채권최고액으로 하는 담보권을 설정하는 것은 향후 계약의 원만한 이행에 심각한 장애를 야기할 만한 매우 이례적인 일에 해당한다"면서 "C 씨가 임대차 계약 당시 A 씨 등과 이 사건 근저당권 설정과 관련해 아무런 논의를 하지 않은 것으로 보이는 점 등에 비춰 보면, 양측은 특약으로 C 씨가 A 씨 등에게 이 사건 아파트에 관해 제한물권 없는 상태로 임대하는 것, 즉 적어도 C 씨가 A 씨 등에게 임대차 목적물을 인도하고 A 씨 등이 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 확보할 때까지는 이 아파트에 제한물권을 설정하지 않기로 약정했다고 봄이 타당하다"고 판단하였다.

② "C 씨는 근저당권을 설정함으로써 특약에 따른 의무를 위반했고 이같은 이유로 임대차 계약은 해제됐다"면서 "C 씨는 A 씨 등에게 계약금 8000만 원을 반환하고, 위약금으로 계약금 상당액인 8000만 원을 지급할 의무가 있다"고 설명하였다.

③  "위약금은 손해배상액 예정의 성질을 가지고, 민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있다"며 "위약금 약정에 이르게 된 경위, A 씨 등이 지급한 계약금의 액수, C 씨의 의무 위반 내용 및 시기, A 씨 등에게 발생할 수 있는 손해의 내용과 손해액 등 제반 사정을 모두 고려해 손해배상 예정액은 8000만 원 중 40% 상당인 3200만 원으로 감액한다"고 했다. 그러면서 "C 씨는 A 씨 등에게 계약금 8000만 원에 위약금 3200만 원을 합한 총 1억1200만 원을 지급하라"고 판시하였다.

4) 결론

임대차 보증금을 초과하는 금액을 채권최고액으로 하는 담보권을 설정하는 것은 계약에 있어 원만한 이행에 장애를 일으키는 일이다. 또한 C씨가 A씨 등과 근저당권 설정과 관련해 아무런 논의를 하지 않은 것으로 보이는 점 등에 비추어보았을 때, C씨가 A씨 등에게 임대차 목적물 인도 후 A씨 등이 대항력과 우선변제권 확보할 때까지 이 아파트에 제한물권을 설정하지 않기로 약정했다고 보는 것이 타당하다. 따라서 C씨는 A씨와의 특약에 따른 의무를 위반하였고 이같은 이유로 임대차 계약이 해제되었으므로 C씨는 A씨 등에게 계약금을 반환하고 이에 대한 위약금으로 3200만원을 지급하여야 한다.