1) 사건의 발생

공공주택사업자인 한국토지주택공사(LH)와 공공건설임대주택을 임차하는 계약을 체결한 임차인이 2018년, 2020년에 재계약을 통해 계속 거주하였다. 임차인 A씨는 동양저축은행에서 1800만원을 대출받으면서 자신이 거주하는 임대주택의 보증금 반환채권을 담보로 양도하였다. 확약서에는 '대출원리금을 변제하지 못하면 임대차 기간 내라도 임대차 계약을 해지하고 동양 저축은행 또는 은행이 지정하는 자에게 이 사건 부동산을 명도할 것을 확약한다' 라는 내용이 담겨있었다. 동양저축은행은 A씨가 원리금상환이 지체되자 대출금의 기한이익상실됨을 통지하였고 A씨와 LH를 상대로 소송을 제기하였다. 이 과정에서 동양저축은행은 A씨가 담보로 제공한 보증금반환 채권을 행사하기 위해 A씨의 금전채권자로 A씨를 대위하여 LH에 소장부본의 송달로서 해당 부동산에 대한 임대차계약의 해지를 주장하였다.

2) 법률적 쟁점

채권자가 채무자인 공공임대주택 임차인의 임대차계약의 해지권을 대위할 수 있는가?

3) 판례의 근거

① 1,2심 : 채권자대위권 행사가 가능하다고 판시하였다.

② 대법원 : "공공주택 특별법 제49조의3 제1항과 같은 법 시행령 제47조 제1,2항, 같은 법 시행규칙에 규정된 표준임대차계약서에서 규정하는 공공임대주택 임대인의 임대차계약 해제, 해지 사유는 제한적 열거사유로서 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정이다. 공공임대주택의 임차인이 대출채권자에게 각서를 교부하여 대출금 상환이 지체될 경우 임대차계약을 중도 해지하고 임차주택을 인도하기로 약정하였더라도, 그런 약정은 공공주택사업자의 임대차계약 해제 또는 해지 사유를 제한적 열거사유로 엄격하게 규제하는 강행규정의 적용을 배제하거나 잠탈하는 내용의 약정이므로 무효이다." 라고 판시하였다.

③ "공공주택 특별법이 적용돼 같은 법 시행규칙에 따른 표준임대차계약서를 사용하여 임대차계약을 체결한 경우, 그 계약서에 규정된 공공임대주택 임차인의 임대차 계약 중도 해지권은 임차인의 의사에 행사의 자유가 맡겨져 있는 '행사상의 일신전속권'으로 보는 것이 타당하므로 민법 제404조 제1항 단서에 따라 채권자대위권의 목적이 될 수없다." 고 설명하였다. 

④ "동양저축은행이 공공임대주택의 임차인인 A씨를 대위하여 LH에 임대차계약 해지의 의사표시를 한 것은 효력이 없다." 고 판시하였다. 

4) 결론

공공주택 특별법 제 49조의 3 제1항과 같은 법 시행령 제47조 제1,2항, 같은법 시행규칙에 규정된 표준임대차계약서에서 규정하는 공공임대주택 임대인의 임대차계약 해제, 해지 사유는 제한적 열거사유로서 이에 반하는 약정의 사법적 효력을 배제하고자 하는 강행규정이다. A씨와 동양저축은행 사이 각서에서 대출금 상환이 지체될 경우 임차주택을 양도하기로 약정하였다고 하더라도 이러한 약정 자체는 공공주택 특별법에서 규정하고 있는 강행규정의 적용을 배제하거나 잠탈하는 내용의 약정이므로 무효이다. 따라서 동양저축은행은 A씨의 임차해지권에 대해 대위권을 행사할 수 없으며 LH에게 행사한 대위권 또한 무효로 보는 것이 타당하다.