1) 사건의 발생

공인중새가 미등록 중개보조원을 두고 단순 업무보조 뿐 아니라 중개대상물의 확보, 등록, 홍보, 거래조건 협의 등 부동산 전반적인 업무를 중개사무소 명의로 처리하도록 하였다. 중개보조원이 중개가 성사되면 중개수수료도 모두 가져갔다. 그 대신으로 공인중개사에게 중개 성사 건수가 상관없이 매달 50만원을 납부하였다. 공인중개사는 계약만 처리하고 나머지 자료 검토 및 준비는 중개보조원이 전부 도맡아 진행하는 식으로 중개사무소를 운영하였다. 그러던 중 중개보조원이 성사시킨 임대차계약에 문제가 발생하여 중개했던 매물이 강제경매로 넘어가게 되었다. 이 일로 보증금 회수를 못하고 임차권 상실한 임차인이 공인중개사에게 중개업무상 과실을 이유로 한국공인중개사협회 상대로 공제금청구소송을 제기하여 6500만원을 받았다. 이후 공인중개사는 협회 공제원리금 지급을 해야 하는 구상채무를 부담하게 되자 중개보조원을 상대로 소송을 제기하였다.

2) 법률적 쟁점

부동산 중개보조원에게 업무 대부분을 맡기고 고정비만 받은 공인중개사는 중개보조원의 과실로 발생한 피해에 손해배상책임이 없는가?

3) 판례의 근거

① "C씨(입차인)가 보증금을 전혀 돌려받지 못한 손해를 입은 것은 A씨(공인중개사)와 사실상 중개업무를 주도한 B씨(중개보조원)의 과실이다. 이들은 공인중개사법 제30조에 따라 공동불법행위자로서 C씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다."고 설명하였다.

② "같은 법 제2조 제6호 등에 따르면 중개보조원은 공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 등 중개 관련 단순 업무보조 행위를 하는 사람으로 규정되어 있으며, 공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 및 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 양도 및 대여하는 행위를 해서는 안되고 이러한 금지의무를 위반하는 중개사무소는 개설등록 취소사유가 된다."고 판시하였다.

③ "A씨 같은 경우 이 규정을 위반하여 B씨를 미등록 중개보조원임에도 중개보조원의 업무범위를 넘어 사실상 모든 중개업무 행위를 하도록 허용하고 공인중개사인 본인은 임차의뢰인에게 이행해야 할 확인, 설명 의무를 충실히 이행하지 않았다. 임대차 계약으로 지급받은 중개수수료는 모두 B씨에게 귀속되었고, A씨의 이익은 B씨에게 지급받는 월50만원의 고정 금액이라는 점을 고려하여 C씨가 입은 손해에 대해 A씨와 B씨의 과실을 각각50%로 평가하고 B씨는 A씨에게 구상금으로 3500만원을 지급하라." 고 판시하였다. 

4) 결론

공인중개사법에 의하면 중개보조원에게 공인중개사의 성명이나 상호를 사용하여 중개업무를 하거나 중개사무소 등록증을 공인중개사가 양도 및 대여하는 행위는 금지의무로 규정되어 있다. 공인중개사 A씨의 경우 이 규정을 위반하여 중개보조원인 B씨에게 중개보조원 업무범위를 넘어 계약 체결 당일에 이뤄지는 기본 업무를 제외한 모든 중개업무 행위를 하도록 한 것은 엄연한 위반사유이다. 또한 임차인에게 이행해야 할 확인, 설명 의무를 충실히 이행하지 않는 등 본인의 의무를 다하지 않았다. 중개보조원인 B씨가 공인중개사 A씨에게 고정비 50만원을 줬다는 점을 고려하여 둘의 과실을 각각 50%로 보고, B씨는 본인 과실에 대한 구상금으로 A씨에게 3500만원을 지급하여야 한다.

공인중개사와 중개보조원은 공동불법행위자로 보는 것이 타당하다.