1) 사건의 발생

임차인A씨 등은 개정 주택임대차보호법에 따라 임대인 B씨에게 갱신요구권을 행사하였다. 이후에 제3자인 C씨 등은 임대인으로부터 해당 임대주택을 양수하였다. C씨 등은 임대인 지위를 승계하여 자신의 실거주를 이유로 A씨 등의 갱신요구를 거절하였고 A씨 등을 상대로 인도소송을 제기하였다.

2) 법률적 쟁점

임차인의 계약갱신 요구 이후 임차주택을 양수하여 임대인 지위를 승계한 임대인은 임차인의 계약갱신 요구에 거절할 수 있는가?

3) 판례의 근거

① "주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비추어 볼 때, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법조항에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신요구거절을 할 수 있다. 그렇다면 각 호의 사유가 임차인 계약갱신요구권 행사 이후 발생한 경우에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다."고 판시하였다.

② "주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 '임대인'의 정의는 임차인이 갱신 요구할 당시의 임대인만으로 해석하지 않고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내 실거주 여부를 결정할 수 있다면 그 기간 내 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보는 것이 타당하고 이를 고려하여 위 기간 내 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의하여 여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우는 제8호의 사유로 주장할 수 있다."고 판단하였다. 

③ 주택임대차보호법 제6조 제1항: 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건 변경을 하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 

④ 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호: 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 내 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없지만 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 그러하지 아니하다.

4) 결론

주택임대차보호법에 의하여 임대인은 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 일정한 기간 내의 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다. 임차인의 계약갱신요구권을 행사한 이후에 그 사유가 발생하였더라도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다. 또한 동법에서 정한 임대인은 임차인이 갱신요구 당시의 임대인뿐 아니라 갱신거절 기간내 실거주 여부를 결정할 수 있다면 그 기간 내 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각하여 그 양수인이 실제 거주를 이유로 주장하는 경우도 해당한다고 보는 것이 타당하다. 따라서 새로운 임대인이 갱신거절 기간 내 임차인의 갱신요구권을 실제 거주 목적으로 거절하는 것은 합당하다.