1) 사건의 발생

임차인A씨는 임대인B씨와 2년간 임대차 계약을 맺고 거주하다가 B씨와의 합의로 임대차기간을 더 연장하였다. 그러나 계약연장 이후 임대인으로부터 계약기간 4개월전에 계약 만료 후 실거주예정이라는 문자를 받았다. 임차인은 새로운 곳으로 이사를 했고 임대인B씨는 임차인 A씨가 이사한지 3개월 만에 새 임차인과 보증금을 2억원 가량 올려 임대차 계약을 맺었다. A씨는 B씨를 상대로 주택임대차법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상금 1050만원을 지급하라며 소송을 제기하였다.

2) 법률적 쟁점

실거주를 이유로 임대차계약 갱신거절 후 새로운 임차인과 계약을 맺었다면 기존 임차인은 이를 이유로 손해배상을 청구할 수 있는가?

3) 판례의 근거

① "임차인이 주택임대차법 제6조의3 제5항에 따라 임대인에게 손해배상청구를 하기 위해선 먼저 '임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 임대인에게 계약갱신을 요구'했어야 한다"고 설명하였다. 

② "A씨가 제출한 증거들로는 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이 B씨에게 임대차 계약에 대한 갱신요구권을 행사하였다고 보기 어려우므로 A씨의 주위적 청구는 이유없다. 단, B씨가 고의 내지 과실로 마치 임대차 계약을 갱신할 의사가 전혀 없는 것처럼 말해 A씨가 임대차 계약에 대한 갱신요구권 행사기회를 상실하게 하였다. 이러한 행위는 A씨에 대한 관계에서 불법행위를 구성한다고 봄이 상당하며 B씨는 민법 제750조에 따라 A씨에게 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다." 고 판시하였다.

③ 비슷한 사례: "임대인D씨는 임차인C씨에게 실거주를 이유로 집을 비워달라고 하였지만 C씨가 이사하자 다른 임차인과 임대차계약을 맺었다. D씨는 C씨가 주택임대차법 제조의3 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사한 사실조차 없어 갱신거절에 따른 손해배상의무가 없다고 주장하였다. 재판부는 D씨가 구체적인 사유를 들어 먼저 계약갱신을 거절할 것임을 확실하게 밝힌 상황에서까지 C씨에게 계약 갱신요구권을 행사하기를 기대하기는 어렵다. 특별한 사정이 없는 한 D씨는 C씨에게 주택임대차법 제6조의3 제5항에 따라 손해배상 의무가 있다."고 판시하였다. 

4) 결론

주택임대차법 제6조의3 제1항에 따라 임차인은 임대인에게 임대차기간이 끝나기 6개월전부터 2개월전까지 계약갱신요구를 할 수 있다. A씨의 경우에는 갱신요구권을 행사하였다고 보기에는 부족하여 주위적 청구는 이유 없으나, B씨가 실거주를 사유로 갱신거절의사를 밝힌 경우 A씨가 갱신요구권 행사기회가 상실되었다고 볼 것이며 이러한 행위는 B씨의 불법행위에 해당하고 A씨에게 그로 인한 손해를 배상하여야 한다. 또한 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 경우 제3자에게 해당 주택을 임대하는 경우 임차인에 대한 손해를 배상하도록 주택임대차법에서 규정하고 있으므로 임대인 B씨는 A씨에게 갱신거절에 대한 손해배상책임이 인정된다.